Terug naar nieuwsoverzicht

Huurprijs vrije sector stijgt buiten de Randstad veel harder

2017-08-03

Na maanden van aanzienlijke huurprijsstijgingen in de vrije huursector lijken de huurprijzen in de Randstadprovincies te stagneren. Het afgelopen kwartaal stabiliseerden de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector in onder andere Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Buiten de Randstad is echter het tegenovergestelde zichtbaar. In die provincies stegen de huurprijzen het afgelopen kwartaal gemiddeld twee keer zoveel als binnen de grenzen van de Randstad.

De stabilisatie van de gemiddelde vrijesectorhuurprijzen in verschillende grote Randstadsteden zou volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, een verandering kunnen betekenen in de landelijke groeitrend. “In gebieden waar extreme prijzen gelden is het logisch dat de rek er op een gegeven moment uit is. Dan is het huurplafond bereikt. Als de prijzen te ver afwijken van wat mensen kunnen en willen betalen, neemt de groep potentiële huurders af. Veel huurders kijken vervolgens naar alternatieven buiten de stad”, zegt de Groot. Die verschuiving werd in het eerste kwartaal van 2017 goed zichtbaar toen de prijzen in randgemeenten rondom grote steden als Amsterdam en Rotterdam plotseling sterk stegen doordat huurders daarnaar uitweken.

De trend in de Randstad zou een voorbode kunnen zijn voor de landelijke huurprijsontwikkeling op lange termijn: “Ontwikkelingen op de huurmarkt zijn vaak het eerst in Amsterdam zichtbaar. Daar stegen de prijzen na de crisis als eerste, gevolgd door Rotterdam en Den Haag. De huurprijsstijgingen verspreiden zich sindsdien als een olievlek over Nederland. Door het structurele woningtekort zullen de huurprijzen in de rest van Nederland nog lang blijven stijgen, maar uiteindelijk komt ook daar een huurplafond in zicht”, verklaart De Groot

Buiten Randstad huren in de lift  

Landelijk gezien blijft er dus een groot tekort aan huurwoningen bestaan. De huurprijzen in de vrije sector namen het afgelopen kwartaal dan ook opnieuw toe. Voor een vrijesectorhuurwoning betaalden huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld 10 procent meer ten opzichte van een jaar eerder. In het eerste kwartaal van dit jaar was de prijsstijging ten opzichte van vorig jaar 9,9 procent; de landelijke prijsontwikkeling houdt dus gelijke tred.      

Huurders betaalden gemiddeld €14,85 per vierkante meter per maand. Een recordbedrag in de afgelopen tien jaar: “Het is hoger dan de laatste piek die wij hebben gemeten”, zegt de Groot. In het tweede kwartaal van 2007 betaalden huurders een gemiddelde vierkante meterprijs van €14,68 per maand. Daarna daalden de huurprijzen snel. “Pas in 2012 kwam het omslagpunt en begonnen de prijzen weer langzaam op te lopen. In het eerste kwartaal van 2017 kwamen de prijzen met een vierkante meterprijs van €14,70 weer op het oude niveau, maar afgelopen kwartaal werd dat gemiddelde overstegen.”      

Wanneer wordt ingezoomd op provinciaal niveau is een opmerkelijk verschil in prijsstijging tussen de Randstadprovincies en de overige provincies te zien. In de Randstad vlakt de stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter af, terwijl in de overige gebieden de gemiddelde prijzen juist stijgen. De prijzen in Noord-Holland en Zuid-Holland stegen het afgelopen kwartaal respectievelijk met 2,9 procent en 3,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde huurstijging voor de Randstad (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) lag op 4,7 procent. In Limburg, Overijssel en Friesland was de stijging bijna drie keer zo groot als in Noord- en Zuid-Holland: de prijzen in deze provincies stegen ten opzichte van een jaar eerder tussen de 9,3 en 9,9 procent. In Groningen en Flevoland waren de stijgingen helemaal opvallend en veel groter: 17 en 23,5 procent. De gemiddelde prijsstijging in de provincies die niet tot de Randstad behoren lag op 10,2 procent; twee keer zo groot als de gemiddelde huurprijsstijging in de Randstad.    

De duurste provincie van Nederland is nog steeds Noord-Holland met een gemiddelde vierkante meterprijs van €20,10 per maand. Dit gemiddelde wordt uiteraard wel sterk omhooggetrokken door Amsterdam en andere dure steden zoals Haarlem en randgemeente Amstelveen. Drenthe is wederom de goedkoopste provincie wat betreft vrijesectorhuurwoningen: daar werd in het tweede kwartaal van 2017 gemiddeld €8,71 per vierkante meter betaald.      

Huurprijzen stabiliseren ook in grote Randstadsteden    

In Rotterdam is de gemiddelde huurprijs het afgelopen kwartaal ten opzichte van een jaar eerder zelfs licht gedaald met 1,1 procent naar €14,07 per vierkante meter. Dit is een duidelijke stagnatie, want de voorgaande kwartalen steeg de gemiddelde huurprijs steeds met 5 tot 8 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ook Frank de Vroed, eigenaar van makelaarskantoor Rotsvast Landelijk, signaleert deze trend in Rotterdam: “De prijzen rezen de afgelopen tijd natuurlijk de pan uit. Woningen met een hoge prijs zijn moeilijker te verhuren. Een huurwoning met een huur tot €1.000 per maand ben je als verhuurder in Rotterdam binnen een dag kwijt, maar daarboven wordt het al lastiger.”      

Toch denkt hij dat de stabilisatie van de huurprijzen in Rotterdam een tijdelijk fenomeen is. “De krapte op de markt blijft, waardoor de prijzen onder druk blijven staan.” Volgens De Vroed is er in Rotterdam een grote potentiële huurdersdoelgroep van jonge mensen die, mede dankzij het opdrogende koopaanbod, aangewezen is op de vrije huursector.1 Vaak gaat het om woningen vanaf €1.300, dus al boven de grens van het middensegment. “In Rotterdam zit zeker nog enige rek op de prijzen, die in de toekomst vast weer zullen gaan stijgen”, zegt De Vroed. Van Amsterdamse prijzen zal volgens hem echter niet zo gauw sprake zijn in Rotterdam, omdat verhuurders toch enigszins rekening moeten houden met de bestedingsruimte van de doelgroep: “Jonge tweeverdieners kunnen natuurlijk geen maandhuur van €2.000 betalen.”      

De gemiddelde huurprijs in Rotterdam van €14,07 per vierkante meter geeft een wat vertekend beeld. De gemiddelde vierkante meterprijzen van de verschillende wijken in Rotterdam liggen namelijk ver uiteen. Populaire wijken als Centrum hebben een stuk hogere huurprijzen (gemiddeld €17,83 per m2), terwijl in minder populaire wijken als Charlois veel goedkopere huurwoningen te vinden zijn (gemiddeld €10,92 per m2). Deze lage huurprijs maakt Rotterdam Zuid aantrekkelijk voor huurders, mits de omstandigheden goed zijn. “Zuid heeft jarenlang overwegend uit sociale huur bestaan, maar dit schuift nu wel wat op”, licht De Vroed toe. “Als de kwaliteit van de woning goed is en de wijk is redelijk goed onderhouden, dan zijn huurders zeker bereid om uit te wijken naar de goedkopere wijken. Met name goed openbaar vervoer in de buurt is een vereiste voor velen. Maar ook daar geldt; goed aanbod is zo weg.”  

Landelijk tekort van 200.000 huurwoningen in 2018      

De stagnatie van de huurprijsstijgingen in een aantal grote Randstadsteden betekent niet dat er balans is tussen vraag en aanbod. De vraag naar huurwoningen in het middensegment blijft toenemen, terwijl het aanbod steeds verder achterblijft. Het middensegment maakt slechts zo’n 7 procent uit van de totale woningvoorraad in Nederland; bij lange na niet voldoende om aan de vraag naar middeldure huurwoningen te voldoen. Bijna 60 procent van de Nederlandse huishoudens heeft een middeninkomen en is vaak aangewezen op de vrije huursector, omdat zij voor sociale huur te veel verdienen en door gebrek aan eigen geld geen huis kunnen kopen.13 Ook op Pararius.nl is deze scheve verhouding terug te zien: zoals in onderstaande staafdiagram is te zien voldoet in bijna alle segmenten het aanbod bij lange na niet aan de vraag, behalve in het duurste segment.        

Een omslag in de scheve verhouding tussen vraag en aanbod blijft voorlopig uit. Naar verwachting neemt het tekort aan huurwoningen in het middensegment op veel plaatsen in Nederland verder toe. Volgens experts wordt het hoogtepunt van het totale woningtekort in Nederland pas in 2018 bereikt. In 2017 is het totale tekort aan huurwoningen naar schatting 178.000, in 2018 is dit al 200.000. Tegelijkertijd neemt volgens het CBS het aantal inwoners van Nederland tot 2022 met ruim 370.000 toe. Ook het aantal huishoudens groeit de komende jaren flink. Naar verwachting zijn er in 2022 zo’n 310.000 meer huishoudens dan nu. Dit komt onder andere door de sterke toename van eenpersoonshuishoudens.    

Bron: Pararius 

Inloggen

Inloggen op mijn Tretze Bemiddeling. Heb je nog geen account? Maak er direct één aan!

Vergeten?

Nog geen account?